מחירי הנדל"ן בישראל והרגולציה הכבדה על אחזקת נדלן בישראל לא עושים חשק להשקיע בנדלן בישראל. לא זו בלבד שהמחירים גבוהים מאוד, הגישה המיליטנטית שהממשלה נקטה "להילחם במשקיעים" מעידה כי ההגבלות הקיימות על עדכון שכר הדירה והגדלת המיסוי על אחזקה והשכרה של נדלן הן כנראה לא הצעד האחרון, וככל הנראה נראה גזירות משוגעות אף יותר בהמשך. אבל משקיעי נדל"ן לא נעלמים, הם פשוט מעבירים את השקעותיהם למדינות חכמות יותר, שמיטיבות עם המשקיעים שלהן. מהן האלטרנטיבות העומדות בפני המשקיע הישראלי?
1. השקעות בנדל"ן בארה"ב
הרשת מלאה בחברות המציעות תשואה מובטחת על השקעות בנדל"ן בארה"ב, הצעות שיכולות להיראות מפתות למשקיע הישראלי, אך באותה מידה גם מסוכנות. אז בואו נעשה סדר, מה נכון ומה לא נכון לגבי השקעות בנדל"ן בארה"ב. מה שנכון הוא שמחירי הנדל"ן בארה"ב אכן נמוכים יותר בהרבה ממחירי הנדל"ן בישראל, ולכן הדבר עשוי להיראות מפתה למשקיע הישראלי שרוכש בית קרקע או אפילו שניים, במחיר של דירה קטנה בעיר בישראל. מה שלא נכון הוא שהתשואה מובטחת. לעתים מדובר בהונאה של ממש – חברות שמציגות את עצמן כמוכרות נדל"ן אך למעשה לא מוכרות דבר ובונות על זה שהמשקיע הישראלי לא ייסע לפבפר נידח בארה"ב רק כדי לבדוק האם הבית שרכש אכן קיים והאם הוא אכן שלו. לעתים הבתים נמכרים באמת אבל עם חובות ועיקולים שהמשקיעים לא ידעו עליהם. אבל גם כשלא מדובר בהונאה של ממש, התשואה אינה מובטחת מסיבות רגילות כמו קושי במציאת שוכרים במקרה של הגירה פנימית בתוך ארה"ב, שוכרים שלא משלמים וכיוצא באלה. לכן השקעה בארה"ב עשויה להיות מסוכנת למשקיע הישראלי שבשל המרחק תלוי בלעדית בחברת הניהול.
2. השקעות בנדל"ן במערב אירופה
בהשוואה לארה"ב, להשקעות בנדל"ן במערב אירופה יש יתרונות ויש חסרונות. בניגוד לארה"ב שבה ההשקעות מתבצעות בעיקר בפרברים שהם אינם יציבים מבחינת הביקוש, במערב אירופה ההשקעות הן בדרך כלל בערים וביעדים יציבים ובטוחים יותר. בנוסף, בשל הקרבה הגיאוגרפית היחסית לישראל, המשקיע הישראלי יכול להרגיש בטוח יותר שהוא לא תלוי בלבדית בחברת הניהול. אמנם עדיין חשוב לבחור חברת ניהול אמינה, אך הקרבה הגיאוגרפית מאפשרת למשקיע הישראלי מידה מסויימת של פיקוח וגמישות במקרה שיש בעיות עם חברת הניהול. עם זאת, אחת הבעיות העיקריות בהשקעות בנדל"ן במערב אירופה היא שהמחירים כבר ממוצים. המחירים עדיין זולים יותר ביחס לישראל, אבל הם משקפים במידה רבה את שווי הנכס האמיתי, ולכן למחירים אין עוד הרבה לאן לעלות כך שעיקר הרווח הצפוי הוא מדמי השכירות, ופחות מעליית ערך הנכס. בשל החשיבות של רכיב עליית הערך בתשואת הנדלן, משקיעים מחפשים הזדמנויות טובות יותר, ולכן חלק מהמשקיעים מתעניינים בנכסים ביוון.
3. השקעות בנדל"ן ביוון
בניגוד למערב אירופה שבה המחירים כבר ממוצים (כלומר – גבוהים יחסית), ביוון אפשר למצוא נכסים במחירים זולים מאוד. בנוסף, ביוון ישנן חברות ניהול מבוססות ומנוסות שמורגלות בעבודה עם בעלים ישראלים, ולכן למשקיעים הישראלים יש די גישה למידע ולתמיכה בכל הנוגע לרכישת נכסים ביוון וניהולם. עם זאת צריך לזכור שבמקרים רבים המחירים הנמוכים מוצדקים. השכרת הנכסים ביוון מתבססת כמעט אך ורק על תיירות, ולכן סובלת מעונתיות ומחוסר יציבות. המחירים הנמוכים שאפשר למצוא הם בדרך כלל במקומות מרוחקים שהגישה אליהם קשה גם עבור חברת הניהול שאמורה לתפעל את הנכס, וגם עבור התיירים עצמם. כתוצאה מכך ישראלים רבים מצאו את עצמם עם בתים יפים על איים קסומים – אותם הם מתקשים להשכיר ולתפעל בשל הקושי בגישה לאותם מיקומים. במקומות מבוססים יותר כגון באתונה וערים אחרות בעיה זו כמובן לא קיימת, אך בהתאם לכך מחירי הנדל"ן כבר קרובים להיות ממוצים ומשקפים את הערך האמיתי של הנכס, ללא אופק משמעותי לעליית ערך.
4. השקעות בנדל"ן באלבניה
אלבניה היא יעד להשקעות נדלן שהתגלה רק לאחרונה על ידי משקיעים ישראלים ובינלאומיים, וכתוצאה מכך שוק הנדל"ן באלבניה מתבסס כיום בעיקר על קונים מקומיים. יש לכך שני יתרונות מבחינת המשקיע הישראלי. ראשית, העובדה שההשקעות הזרות באלבניה עדיין נמוכות מלמדת שהמחירים עדיין לא ממוצים, ומגמת עליית הערך שנצפיתה בשנים האחרונות באלבניה צפוייה להימשך. שנית, רוכשים מקומיים מהווים מעין "רשת ביטחון" עבור השימוש בנדלן במקרה של ירידה בתיירות, רשת ביטחון שלא קיימת ביוון השכנה. יתרון נוסף של אלבניה הוא שתהליך הרכישה של הנדל"ן פשוט מאוד והגיוני. משקיעים ישראלים יכולים לקנות נדל"ן באלבניה בקלות גם בלי להגיע למדינה. מצד שני אם המשקיעים כן רוצים לבקר בנכסים הם יכולים לעשות זאת גם בקלות בשל הקרבה הגיאוגרפית. מאפיינים אלה הופכים את אלבניה ליעד אטרקטיבי להשקעות בנדל"ן עבור המשקיעים הישראליים.
סיכום
ישנן אפשרויות רבות להשקעה בנדל"ן בחו"ל. לכל אחת מהאפשרויות יש יתרונות וחסרונות משלה. מבין האפשרויות השונות, השקעה בנדל"ן באלבניה נראית אטרקטיבית יחסית, בעיקר בשל צפי להמשך מגמת עליית הערך של הנכסים, והקלות והפשטות של תהליך הרכישה.
מתעניינים בנדל"ן בחו"ל? פנו אלינו:
